Lohnt sich die BiRN Zertifizierung für Ihr Projekt? Die Zahlen im Überblick
Stand: 04.09.2026
Die Konditionen der KfW fordern ein QNG-Zertifikat. Entweder mit BiRN, DGNB oder NahWo.
Wenn Sie danach suchen, wissen Sie bereits, welche Vorteile eine Zertifizierung bringt. Doch die entscheidendere Frage für Sie ist: Lohnt sich der Aufwand?
Bauträger stellen sich gerade diese Frage des Aufwandes in Bezug auf die Zertifizierung. Das ist nachvollziehbar. Das QNG-Zertifikat hat ein neues Fachgebiet aufgemacht, das es bisher nur in Leuchtturmprojekten gab. Eine DGNB-Zertifizierung war bisher vorbehalten für besondere Projekte in Vorzeigequartieren wie der HafenCity in Hamburg. Aber für den Wohnungsbau? Bisher zu aufwendig.
Wie wäre es, wenn Sie Ihren Kunden die maximale KfW-Finanzierung bieten könnten?
Was würde es für Ihren Absatz der Wohnungen bedeuten, wenn Sie bei der Kosten-Nutzen-Rechnung der Vermietung den vollen Sonder-Abschreibungssatz von 5 Prozent ansetzen könnten?
Würde das Ihr Vertriebsproblem nicht auf einen Schlag lösen?
Tatsächlich setze das schon viele Wohnungsbauer und Bauträger um. Selbst Architekten, die selbst bauen, nutzen das QNG-Zertifikat, um hochwertige Wohnungen erfolgreich zu verkaufen. Deshalb sind Sie auf dem richtigen Weg, wenn Sie sich hier informieren.
Und auf dieser Seite bekommen Sie einen Überblick über die Frage, welcher Aufwand denn für die Zertifizierung zusätzlich anfällt. Denn – nichts ist umsonst oder?
Es ist ein Investment, das die gewünschten Vorteile bietet. Was diese Seite Ihnen liefert, ist die Grundlage für Ihre eigene Abwägung: konkrete Zahlen zu Zeit und Kosten, eine klare Übersicht, was sich für Ihr Projekt tatsächlich ändert, reale Beispielprojekte aus der Praxis und die Antwort auf die Frage, wer eigentlich hinter dem Label BiRN steht.
Wie die Kalkulation mit BiRN-Zertifizierung tatsächlich aussieht
Der Prozess läuft in zwei Schritten:
- Ein Pre-Assessment klärt früh, ob und wie Ihr Projekt die Anforderungen erfüllt.
- Die eigentliche Zertifizierung mit Begleitung über die gesamte Bauzeit folgt danach. Eingereicht werden kann das Siegel erst, wenn das Gebäude fertiggestellt ist, nicht vorher.
Von der Einreichung bis zur Prüfung rechnen Sie mit 8–10 Wochen. Kommen Rückfragen dazu — in der Praxis der Regelfall — und die anschließende QNG-Prüfung, liegt die realistische Gesamtdauer bei etwa 4 Monaten.
Der Mehraufwand hängt vom Projekt ab:
Grundriss-Überarbeitung: 20–80 Stunden Architekturbüro — relevant vor allem bei Erstprojekten, wenn das Architekturbüro noch nicht mit QNG gearbeitet hat
Baustellendokumentation & Soll-Ist-Abgleich: ca. 2 Wochen interner Mehraufwand über den Bauverlauf
Energieberatung: meist nur 2–4 Stunden für Anpassungen oder ein Abstimmungsgespräch
Läuft der Dokumentenprozess über eine Auditor-Plattform, reduziert sich der Sortier- und Verwaltungsaufwand spürbar
Bei den Kosten lohnt sich die Trennung nach Projektphase:
Pre-Assessment: ca. 3.500 EUR
Vollständige Zertifizierung mit Begleitung über die gesamte Bauzeit: 25.000–40.000 EUR, abhängig von Projektgröße und -umfang
Der Aufwand rechnet sich: Mit EH40+QNG sichern Sie sich die Sonderabschreibung nach § 7b EStG — 5 % zusätzlich zur normalen AfA, vier Jahre lang, auf bis zu 4.000 Euro/m² Wohnfläche. Bei einem Bauantrag zwischen 2023 und September 2029.
Rechenbeispiel: Sonderabschreibung bei 20 Wohnungen
Beispielprojekt: 20 Wohnungen, durchschnittlich 75 m² Wohnfläche, insgesamt 1.500 m².
Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung (gedeckelt bei 4.000 EUR/m²): 1.500 m² × 4.000 EUR = 6.000.000 EUR
Sonderabschreibung: 5 % pro Jahr, vier Jahre lang. Das ergibt 300.000 EUR zusätzliches Abschreibungsvolumen pro Jahr, insgesamt 1.200.000 EUR über die Laufzeit.
Kosten der Zertifizierung für dieses Projekt: Pre-Assessment (3.500 EUR) plus Vollzertifizierung (25.000–40.000 EUR), insgesamt rund 28.500–43.500 EUR.
Das zusätzliche Abschreibungsvolumen liegt damit beim 28- bis 42-Fachen der Zertifizierungskosten. Wie viel davon als tatsächliche Steuerersparnis ankommt, variiert mit dem individuellen Steuersatz Ihrer Investoren ab — das übernimmt Ihr Steuerberater. Aber über den dicken Daumen: Selbst bei einem Steuersatz Ihrer Käufer von 30 % sind das ein Verkaufsvorteil von 360.000 EUR.
Die Größenordnung zeigt, warum sich der Aufwand für die meisten Projekte rechnet.
Beispielrechnung – keine steuerliche oder rechtliche Beratung oder Garantie! Für konkrete Informationen sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater und Anwalt.
So wirkt sich die Zertifizierung auf Planung und Baustelle aus
Der genaue Umfang wird im Pre-Assessment festgelegt — nicht jedes Projekt braucht dieselben Nachweise. Einige Gutachten sind optional und hängen vom Einzelfall ab, etwa Innenraumluftmessungen oder Trinkwasseruntersuchungen.
Fest eingeplant werden muss dagegen das Monitoring-Konzept: Das Anlagenmonitoring muss zumindest konzeptionell erstellt werden — das entfällt bei keinem Projekt.
Am meisten Zeit kosten erfahrungsgemäß zwei Steckbriefe:
Die Lebenszyklusanalyse (LCA) — komplex in der Erstellung und oft mit Rückfragen verbunden
Die Abschlussdokumentation — wenn alle Unterlagen zusammengeführt werden, tauchen fast immer Einzelfälle auf, die noch mal Rückfragen und Abstimmungsgespräche brauchen
Auf der Baustelle bedeutet das: Baustoffe frühzeitig durchgehen und sicherstellen, dass alle Projektbeteiligten die Anforderungen kennen.
Wer früh startet, spart sich zwei Dinge:
- Der Grundriss muss nicht kurz vor Ausführungsplanung nochmal angepasst werden
- Der Verkauf kann früher starten — ein QNG-Siegel verkauft sich besser als eine Wohnung ohne
Welche Bauprojekte haben schon die Zertifizierung mit BiRN gemacht?
Im März 2026 wurde deutschlandweit die 10.000. QNG-Wohneinheit ausgezeichnet (Quelle: BMWSB).
Eine projektbezogene Dauer bis zum Zertifikat ist bei diesen Fällen öffentlich nicht dokumentiert. BiRN selbst nennt aber eine aggregierte Kennzahl, die zeigt, wie der Prozess in der Praxis läuft: Rund 50 % der Zertifikate werden bereits nach der ersten Konformitätsprüfung vergeben, nach der zweiten Prüfung liegt die Quote bei etwa 85 %.
Was das konkret bedeutet, zeigen drei Projekte aus der Praxis:
Wohnungsbau Chemnitz, 52 Wohneinheiten (eigenes Projekt)
QNG PLUS vorzertifiziert. Vorzertifizierung von Einreichung bis QNG-Zertifikat (vorab) in 3 Monaten — hier eine Vorzertifizierung mit Prüfung der Kritischsten Punkte und erfolgreicher Abschluss, Mehrkosten durch Umplanung der Grundrisse in mittleren Maße und Auditorenbegleitung.
Wohnungsbau Leipzig-Nord (eigenes Projekt)
QNG PLUS zertifiziert. 5 Monate von Einreichung bis Zertifikat, Mehrkosten durch einen separaten Auditor
Seniorenzentrum „Casa Cencerro“, Fuchstal-Leeder
106 Wohneinheiten, das bislang größte gelistete BiRN-Objekt: QNG PLUS erfolgreich bestanden, in Betrieb seit 2024. Zeigt, dass BiRN auch bei komplexen Großprojekten mit gemischter Nutzung funktioniert.
Wer verbirgt sich hinter "BiRN"?
Neben BiRN vergeben auch DGNB und NaWoh Nachhaltigkeitssiegel für Wohngebäude.
Was BiRN unterscheidet, liegt in seiner Entstehung: Das Institut wurde ursprünglich entwickelt, um auch kleinen Wohnbauprojekten den Zugang zu einem Nachhaltigkeitssiegel zu ermöglichen. Der Anforderungskatalog ist deshalb gezielt auf eine einfache Nachweisführung und grundlegende Anforderungen ausgelegt — kein überladenes Kriteriensystem, das nur für Großprojekte praktikabel ist.
Mit der Einführung von QNG wurde BiRN bekannter und erweiterte seinen Geltungsbereich: Seit 2023 gilt das Siegel für Wohnungsbauvorhaben jeder Größe. Gerade bei großen Bauvorhaben bietet BiRN dabei ein übersichtliches Bewertungssystem, das sich in der Praxis bewährt.
Seit Mai 2024 verfügt BiRN über eine DAkkS-Akkreditierung und ist damit offiziell für die QNG-Zertifizierung zugelassen — ein wichtiges Stabilitätssignal, wenn Sie sich als Bauträger mit Ihrem Projekt auf das Siegel verlassen.
Die Kontrolle läuft über BiRN selbst: Jedes Siegel wird bei der Einreichung geprüft, die Auditoren durchlaufen jährliche Pflicht-Weiterbildungen. Viele sind zusätzlich bei der dena gelistet und entsprechend weitergebildet.
BiRN richtet sich an Bauherren, Planer, Fertighaushersteller und Bauträger und deckt dabei drei Dimensionen ab: ökologische, ökonomische und soziale Nachhaltigkeit im Wohnungsbau. Das Institut betreibt zudem eigene Forschung und entwickelt seine Bewertungsmethoden kontinuierlich weiter — aktuell wird das Siegel gezielt in Richtung Sanierung erweitert, sodass es künftig auch für Bestandsprojekte relevant wird.
Achtung Änderungen geplant!!
Zur Aktualität der Steckbriefe: Die letzte Überarbeitung war im Juni 2025. Eine weitere Änderung, insbesondere bei der Auslegung der Ökobilanz, steht seit 2024 an, wurde bislang aber nicht umgesetzt. Wer jetzt startet, arbeitet also mit dem aktuellen Stand — mit dem Hinweis, dass eine Anpassung der Ökobilanz-Auslegung mittelfristig kommen kann.
BiRN Auditor, Kosten, Dauer: Die wichtigsten Fragen
Ist QNG ohne BiRN überhaupt möglich?
Nein. Für die QNG-Zertifizierung von Wohngebäuden ist eine akkreditierte Zertifizierungsstelle wie BiRN erforderlich — ein Nachweis ohne eine solche Stelle wird nicht anerkannt.
Was kostet ein Zertifikat?
Der Prozess läuft in zwei Schritten mit entsprechend zwei Kostenblöcken:
Pre-Assessment: ca. 3.500 EUR — hier wird der Umfang und die Machbarkeit für Ihr Projekt geklärt
Vollständiges Zertifikat mit Begleitung über die gesamte Bauzeit: 25.000–40.000 EUR, abhängig von Projektgröße und -umfang
Wie lange dauert es bis zum Zertifikat?
Von der Einreichung bis zur Prüfung rechnen Sie mit 8–10 Wochen. Kommen Rückfragen dazu — was in der Praxis häufig vorkommt — und die anschließende QNG-Prüfung, liegt die realistische Gesamtdauer bei etwa 4 Monaten. Wichtig dabei: Die Einreichung ist erst möglich, wenn das Gebäude fertiggestellt ist, nicht vorher.
Fazit
BiRN ist die spezialisierte QNG-Zertifizierungsstelle für Wohngebäude – akkreditiert, übersichtlich im Bewertungssystem und damit besonders geeignet für Bauträger mit Mehrfamilienhäusern. Im Vergleich zu DGNB oder NahWo punktet BiRN durch den klaren Fokus auf Wohnbau und ein schlankes Verfahren.
Entscheidend ist: Den Auditor früh ins Projekt holen – spätestens mit Abschluss der Genehmigungsplanung. Wer das beherzigt, sichert sich das Siegel ohne teure Nacharbeiten.
Wenn das Thema QNG neu für Sie ist – Welche Frage beschäftigt Sie am meisten in der Zertifizierung?
Schreiben Sie uns gerne Ihre Frage.
Häufig gestellte Fragen zur QNG-Zertifizierung
Wie hilft mir die QNG-Zertifizierung beim Vorverkauf und bei der Finanzierung meines Projekts?
Die QNG-Zertifizierung hilft Ihnen beim Vorverkauf, weil es Ihr Projekt für Banken und Kapitalanleger klarer, förderfähig und wirtschaftlich attraktiver macht – dadurch steigen Finanzierbarkeit und Abschlusswahrscheinlichkeit deutlich.
Ihr Vorteil in der Finanzierung
- Bessere Finanzierung bei der KfW „Klimafreundliches Wohngebäude — mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG)“ (KfW 297 / 298)
- günstigere Zinsen von einigen Banken (insbesondere grüne Banken)
Ihr Vorteil im Verkauf
- Sonderabschreibung (Sonder‑AfA nach § 7b EstG)
- Kaum Betriebskosten und gesunde Bauweise = Leichtere Vermietbarkeit der Immobilie
Die QNG-Zertifizierung hilft Ihnen beim Vorverkauf, weil es Ihr Projekt für Banken und Kapitalanleger klarer, förderfähig und wirtschaftlich attraktiver macht – dadurch steigen Finanzierbarkeit und Abschlusswahrscheinlichkeit deutlich.
Ihr Vorteil in der Finanzierung KfW-Förderkredit „Klimafreundliches Wohngebäude mit QNG“ (KfW 297/298) und günstigere Zinsen bei grünen Banken.
Ihr Vorteil im Verkauf Sonder-AfA nach § 7b EStG plus geringe Betriebskosten und gesunde Bauweise – das macht Ihre Wohnungen leichter vermietbar.
Warum sollte ich mit Ihnen arbeiten und nicht mit einem anderen Anbieter?
Wir kommen aus der Projektleitung und Bauherrenvertretung, nicht aus der reinen Planung. Das heißt: Wir verstehen Bauprozesse, erkennen Schnittstellenprobleme früh und halten den Zertifizierungsprozess schlank. Sie behalten jederzeit den Überblick und dan unseres kleinen, gut-organisierten Teams erhalten Sie auf direktem Kontakt eine schnelle Antwort auf Ihre Fragen.
Wir sind in Mitteldeutschland verwurzelt und auf auf das Mehrfamilienhaus-Segment spezialisiert.
Wir haben doch schon EH40 – warum brauchen wir noch QNG?
Mit der QNG-Zertifizierung sichern Sie sich finanzielle Vorteile. Außerdem senkt die Zertifizierung den CO2-Fußabdruck und nimmt Entscheidungen in den Fokus, die bisher nicht tiefer verfolgt werden: Prozess- und Planungsqualität, Kosten über die gesamte Lebenszeit und Wassersparmaßnahmen sind nur einige davon.
Was passiert, wenn sich die Anforderungen während des Baus ändern?
Wir begleiten Sie von der Planung bis zur Fertigstellung – und genau dann sind wir besonders wichtig: Wenn sich auf der Baustelle etwas ändert, prüfen wir sofort, ob die QNG-Anforderungen weiterhin erfüllt sind. Wir weisen frühzeitig auf kritische Punkte hin, stimmen uns mit Ihren Planern und Baubeteiligten ab und sorgen dafür, dass Änderungen dokumentiert und konform umgesetzt werden. So bleibt das Zertifizierungsziel auch bei Anpassungen erreichbar.
Die erfolgreiche QNG-Zertifizierung können wir nicht garantieren – wohl aber den bestmöglichen Weg dorthin
Wer schreibt hier?
Andrea Franke ist Auditorin bei BiRN mit Sitz in Leipzig. Seit 2022 betreut sie das Unternehmen Dachs Eco bei der Nachhaltigkeitszertifizierung von Wohnungsbauten.